האם אפשר להרוויח מקרקע גם בלי לבנות עליה?

כאשר מדברים על השקעה בנדל”ן, רוב האנשים חושבים על רכישת דירה, השכרתה או בניית נכס חדש. אלא שבהשקעה בקרקע, הרווח לא חייב להגיע מהקמת בית או בניין. במקרים מסוימים, משקיעים רוכשים קרקע במטרה ליהנות מעליית הערך שלה ולמכור את הזכויות בשלב מתקדם יותר, מבלי לבנות עליה בעצמם.

התשובה הישירה היא שכן, אפשר להרוויח מהשקעה בקרקע גם בלי לבנות עליה. עם זאת, הרווח אינו מובטח והוא תלוי במיקום הקרקע, במצב התכנוני שלה, במחיר הרכישה, במשך ההחזקה ובביקוש שיהיה לה במועד המכירה.

איך מרוויחים מקרקע בלי לבנות עליה?

הדרך המרכזית להרוויח מקרקע ללא בנייה היא לרכוש אותה בשלב שבו שוויה עדיין נמוך יחסית ולמכור אותה לאחר שהתקדמות תכנונית או שינוי בסביבה העלו את ערכה.

בניגוד לדירה להשכרה, קרקע בדרך כלל אינה מניבה הכנסה חודשית שוטפת. התשואה האפשרית נוצרת בעיקר מעליית שווי הזכויות לאורך זמן. לכן מדובר לרוב בהשקעה הונית לטווח בינוני או ארוך ולא בהשקעה שמטרתה לייצר תזרים מזומנים מיידי.

רווח כתוצאה מהתקדמות תכנונית

אחד הגורמים המרכזיים שיכולים להשפיע על שווי הקרקע הוא התקדמות בהליכי התכנון.

קרקע עשויה להירכש כאשר היא נמצאת בשלב תכנוני מוקדם, ולאחר מכן לעלות בערכה בעקבות אירועים כגון:

• הכללת השטח בתוכנית מתאר.
• קידום תוכנית מפורטת.
• הפקדת תוכנית להתנגדויות.
• אישור שינוי ייעוד.
• אישור זכויות בנייה.
• התקדמות בהליכי איחוד וחלוקה.
• תכנון תשתיות, כבישים ותחבורה ציבורית בסביבה.

מינהל התכנון מפעיל מערכת מידע שמאפשרת לעיין בתוכניות, בפרוטוקולים, בהחלטות ובהליכי התנגדות. לכן, כאשר בוחנים קרקע, חשוב לבדוק את המסמכים התכנוניים עצמם ולא להסתמך רק על הצהרות שיווקיות.

ככל שהוודאות התכנונית גדלה, השוק עשוי להיות מוכן לשלם יותר עבור הזכויות בקרקע. המשקיע יכול למכור אותן בשלב זה, גם אם טרם הוקם מבנה ואף אם עדיין לא ניתן להוציא היתר בנייה.

מהי השבחת קרקע?

השבחת קרקע היא תהליך שבו ערך הקרקע עולה כתוצאה משינוי במצבה, בזכויות החלות עליה או בסביבתה. ההשבחה יכולה להתרחש באמצעות שינוי ייעוד, הגדלת זכויות בנייה, אישור תוכנית חדשה או פיתוח אזורי שמגביר את הביקוש.

לדוגמה, קרקע חקלאית שנרכשה בשלב מוקדם עשויה להפוך לאטרקטיבית יותר אם תוכנית רשמית מסמנת את האזור לפיתוח למגורים. המשקיע אינו חייב להמתין לבניית השכונה כולה. לעיתים הוא יכול למכור את חלקו לאחר התקדמות משמעותית בתכנון, כאשר משקיעים אחרים או יזמים מוכנים לשלם מחיר גבוה יותר עבור רמת ודאות גבוהה יותר.

האם צריך לחכות עד שהקרקע תהיה זמינה לבנייה?

לא בהכרח. ניתן למכור זכויות בקרקע גם לפני שהיא זמינה לבנייה בפועל, כל עוד קיימת אפשרות חוקית להעברת הזכויות ויש מי שמעוניין לרכוש אותן.

יש כמה נקודות אפשריות למימוש ההשקעה:

מכירה בעקבות עליית ערך כללית

לעיתים ערך הקרקע עולה בגלל גידול בביקוש באזור, התרחבות של יישוב סמוך, הקמת אזור תעסוקה או שיפור בנגישות התחבורתית.

מכירה לאחר התקדמות בתוכנית

משקיע עשוי למכור לאחר הפקדת תוכנית, אישורה או השלמת שלב תכנוני משמעותי אחר. ככל שהקרקע מתקדמת בתהליך, רמת אי הוודאות עשויה להצטמצם, ולכן שוויה עשוי לעלות.

מכירה ליזם או למשקיע אחר

בשלב מתקדם יותר, יזם עשוי לרצות לרכז זכויות במתחם. במקרה כזה הוא עשוי לרכוש את חלקם של בעלי קרקע שאינם מעוניינים להשתתף בתהליך הבנייה.

עסקת קומבינציה

במקרים מסוימים בעל הקרקע אינו מוכר את הקרקע בכסף בלבד, אלא מתקשר עם יזם בעסקה שבה הוא מעביר חלק מהזכויות ומקבל בתמורה זכויות בנכס שייבנה בעתיד. מדובר בעסקה מורכבת שמחייבת ליווי משפטי, שמאי ומיסוי מקצועי.

האם קרקע חקלאית יכולה לייצר רווח ללא בנייה?

כן, אך יש להבין היטב את רמת הסיכון. מי שבוחן קרקע חקלאית למכירה עשוי לרכוש אותה מתוך ציפייה ששינוי תכנוני עתידי ישביח את ערכה.

היתרון האפשרי הוא מחיר כניסה נמוך יותר בהשוואה לקרקע שכבר מאושרת לבנייה. החיסרון הוא שאין ודאות שהקרקע תשנה ייעוד, מתי הדבר יתרחש ומה יהיה היקף הזכויות שיישאר בידי הבעלים בסוף התהליך. גם באתר קרקעות ישראל מודגש כי השקעה בקרקע חקלאית כוללת חוסר ודאות ואין התחייבות שהיא תופשר לבנייה.

לכן, קרקע חקלאית אינה מוצר שמתאים לכל משקיע. היא מתאימה בעיקר למי שמסוגל להחזיק בה לאורך זמן ואינו זקוק להכנסה שוטפת או למועד מימוש ודאי.

כיצד מחיר הרכישה משפיע על הרווח?

גם קרקע בעלת פוטנציאל תכנוני יכולה להפוך להשקעה לא טובה אם רוכשים אותה במחיר גבוה מדי.

ככל שהמחיר כבר משקף תרחיש עתידי אופטימי, כך קטן המרווח שנותר למשקיע. לדוגמה, אם הקרקע נמכרת כיום לפי שווי שמתאים כמעט לקרקע מאושרת, המשקיע נוטל על עצמו את הסיכון התכנוני בלי לקבל בהכרח פיצוי הולם במחיר.

לפני רכישה כדאי לבדוק:

• מהו שווי הקרקע בייעודה הנוכחי.
• אילו תוכניות רשמיות חלות עליה.
• מהו השלב המדויק של התוכנית.
• האם קיימת שמאות לפי תקן 22.
• אילו הוצאות צפויות במהלך ההחזקה והמכירה.
• כמה זכויות עשויות להישאר לאחר הפקעות ואיחוד וחלוקה.
• האם קיימות עסקאות השוואה באזור.

האם אפשר להרוויח מהשכרת קרקע?

לעיתים ניתן לייצר הכנסה מוגבלת מהשימוש הנוכחי בקרקע, למשל באמצעות עיבוד חקלאי או השכרה לשימוש שמותר בהתאם לייעוד ולהוראות התכנון.

עם זאת, לא ניתן להקים מבנה, חניון, מחסן, מתחם מסחרי או שימוש זמני אחר רק משום שהמשקיע הוא בעל הקרקע. כל שימוש חייב להתאים לתוכנית, להיתר ולדין. שימוש חורג ללא אישור עלול להוביל להליכים, קנסות וצווי הפסקה.

בהשקעות רבות בקרקע, ההכנסה השוטפת אינה המרכיב המרכזי. עיקר הפוטנציאל נמצא בעליית הערך ובמכירה עתידית.

אילו הוצאות צריך להפחית מהרווח?

הרווח אינו ההפרש הפשוט בין מחיר הקנייה למחיר המכירה. יש להביא בחשבון את מלוא עלויות העסקה וההחזקה.

הוצאות אפשריות כוללות:

• מס רכישה בעת הקנייה.
• מס שבח בעת המכירה, בהתאם לנסיבות העסקה.
• היטל השבחה במקרים הרלוונטיים.
• שכר טרחת עורך דין ושמאי.
• דמי תיווך ושיווק.
• עלויות רישום והסדרה.
• הוצאות הקשורות לקידום תכנון.
• הצמדה ועלויות מימון.
• תשלומים במסגרת איחוד וחלוקה או פיתוח עתידי.

רשות המסים מרכזת מידע על החובות החלות על רוכשים ומוכרים של זכויות במקרקעין, והצהרה על עסקת מכירה או רכישה נדרשת ככלל בתוך 30 ימים ממועד העסקה.

לכן, לפני שמחשבים תשואה צפויה, יש להתייעץ עם מומחה מיסוי מקרקעין ולחשב את הרווח נטו לאחר מסים והוצאות.

איך בוחרים קרקע עם פוטנציאל למימוש עתידי?

בחירת קרקעות להשקעה צריכה להתבסס על נתונים ולא רק על תחושת בטן.

כדאי להעדיף קרקע שבה ניתן לקבל תשובות ברורות לשאלות הבאות:

1. מי הבעלים הרשום ומה בדיוק נמכר?
2. מהו הייעוד התקף של הקרקע?
3. האם קיימת תוכנית מקודמת ומה הסטטוס שלה?
4. האם הקרקע נכללת בתחום התוכנית או רק נמצאת בקרבתה?
5. האם קיימות מגבלות סביבתיות או תשתיות מתוכננות?
6. האם המחיר משקף את המצב הקיים או רווח עתידי שכבר תומחר?
7. למי ניתן יהיה למכור את הזכויות בעתיד?
8. מהו טווח ההחזקה הסביר ומה יקרה אם התוכנית תתעכב?

קרקע טובה להשקעה אינה בהכרח הקרקע עם ההבטחה המרשימה ביותר, אלא זו שבה היחס בין המחיר, הפוטנציאל והסיכון מתאים למשקיע.

האם עליית ערך בקרקע מובטחת?

לא. מחיר קרקע יכול לעלות, להישאר ללא שינוי ואף לרדת. תוכניות יכולות להתעכב, להשתנות או להידחות. גם אם תוכנית מאושרת, חלק מהקרקע עלול להיות מוקצה לדרכים, מבני ציבור או שטחים פתוחים.

בנוסף, מצב שוק הנדל”ן, הריבית, עלויות המימון והביקוש באזור משפיעים על היכולת למכור את הקרקע במחיר הרצוי.

משום כך, אין לראות בתחזית עתידית התחייבות לתשואה. כדאי לבחון כמה תרחישים: אופטימי, סביר ושמרני.

לסיכום: הרווח יכול להגיע מהזכויות ולא מהבניין

אפשר להרוויח מהשקעה בקרקע גם בלי להניח לבנה אחת. במקרים רבים, המוצר שהמשקיע מחזיק אינו מבנה אלא זכויות מקרקעין שהערך שלהן עשוי לגדול בעקבות תכנון, שינוי ייעוד או התפתחות סביבתית.

עם זאת, כדי שההשקעה תהיה מושכלת, יש לבדוק את הקרקע מבחינה תכנונית, משפטית ושמאית, להבין את עלויות המיסוי ולהעריך מראש מי עשוי לרכוש את הזכויות בעתיד.

בקרקעות ישראל ניתן לבחון הזדמנויות בהתאם למיקום, למצב התכנוני ולפוטנציאל ההשבחה, תוך הבנה שהשקעה בקרקע היא השקעה ארוכת טווח שאינה נטולת סיכונים.

המידע במאמר הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, שמאי, תכנוני, מיסויי או ייעוץ השקעות.