מגמות נדל”ן לשנת 2026: למה משקיעים עוברים לתחום של קרקעות?

נכתב בתאריך 7 באוקטובר 2026

שנת 2026 מביאה איתה שינוי אמיתי בשטח. אנחנו בקרקעות ישראל רואים את זה יום-יום: משקיעים שפעם היו קונים אוטומטית דירה קטנה להשכרה, מחשבים עכשיו מסלול מחדש. מחירי הדירות בשמיים, התשואה משכירות נשחקה, והריבית, למרות שהיא במגמת ירידה, עדיין הופכת את המשכנתאות לכבדות.

התוצאה? יותר ויותר אנשים מבינים שכדי לבנות הון אמיתי, צריך לחזור לבסיס – להשקיע בקרקע עצמה. במדינה קטנה וצפופה כמו שלנו, קרקע היא המשאב היחיד שאי אפשר לייצר ממנו עוד.

אבל לפני שקופצים לקנות חלקה, חשוב להבין שזה עסק שונה לגמרי מקניית דירה. במדריך הזה, נשים הכול על השולחן – מהיתרונות והמספרים, דרך הבירוקרטיה המתישה, ועד לסיכונים שאתם חייבים להכיר. הכל בגובה העיניים, בלי מילים מסובכות ובלי הבטחות חסרות כיסוי.

אילו סוגי קרקעות קיימים בישראל ומה ההבדל ביניהם?

כשאנחנו מדברים על רכישת אדמה, חשוב להבין שלא כל החלקות נולדו שוות. קרקע חקלאית, קרקע מופשרת וקרקע לבנייה – ההבדלים שכל משקיע חייב להבין הם הבסיס להחלטה שלכם.

קרקע חקלאית היא אדמה שהייעוד הנוכחי שלה הוא לחקלאות בלבד. אי אפשר לבנות עליה, ולכן המחיר שלה נמוך משמעותית. הרווח הגדול מגיע מהסיכוי שהייעוד שלה ישתנה בעתיד לבנייה (תהליך שנקרא הפשרה).

בנוסף, ישנם מושגים כמו "קרקע צהובה", שמשמעותם קרקע שנמצאת בצמוד לדופן העירונית או באזורי פיתוח עתידיים, ויש לה סבירות גבוהה יותר להיכנס לתוכניות מתאר של הרשות המקומית. לעומתן, קרקע שכבר מופשרת לבנייה תעלה הרבה יותר, כי רמת הוודאות בה קרובה ל-100%.

מה ההבדל בין בעלות פרטית לחכירה מרשות מקרקעי ישראל?

הרבה אנשים מופתעים לגלות שכ-93% מהקרקעות במדינת ישראל כלל לא שייכות לאזרחים, אלא למדינה, דרך רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). רק אחוז קטן מהקרקעות נמצאות בבעלות פרטית מלאה שרשומה בטאבו.

כאשר אתם קונים קרקע ממינהל מקרקעי ישראל, אתם בעצם "חוכרים" אותה – שוכרים אותה לטווח ארוך (לרוב 49 או 98 שנים). קרקע פרטית בטאבו מעניקה לכם שקט נפשי מלא שהנכס שייך לכם ולעולם לא תצטרכו לחדש עליו חוזה מול המדינה.

מבחינת השקעה, קרקעות פרטיות נחשבות למבוקשות יותר, פשוט כי אין סביבן בירוקרטיה של המדינה ודמי חידוש, אבל ישנן גם עסקאות מצוינות בקרקעות של רמ"י – כל עוד מבינים את כללי המשחק.

מהם דמי היוון ודמי הסכמה ולמה הם משפיעים על הכיס שלכם?

אם בחרתם להשקיע בקרקע של רמ"י, אתם תפגשו שני מושגים שכדאי להכיר מראש כדי לא להיות מופתעים. "דמי הסכמה" הם תשלום שהמדינה גובה בעבר כדי לאשר העברת זכויות בקרקע מאדם לאדם.

היום, רוב הקרקעות עוברות תהליך של "היוון". דמי היוון הם בעצם תשלום מראש של כל דמי החכירה השנתיים לתקופה ארוכה. ברגע ששילמתם את דמי ההיוון, אתם מקבלים פטור מדמי הסכמה במכירה עתידית.

למה זה משנה למשקיע? כי כשאתם מחשבים את כדאיות העסקה, אתם חייבים לוודא האם הקרקע מהוונת או לא. קרקע לא מהוונת תגרור אחריה תשלומים נוספים שיקטינו לכם את הרווח הסופי.

אילו מיסים חלים על רכישה ומכירה של קרקעות?

מיסוי הוא חלק בלתי נפרד מכל עסקת נדל"ן, ובתחום הקרקעות הכללים קצת שונים מאשר בדירות. לפי רשות המיסים, כשאתם קונים קרקע להשקעה, עליכם לשלם מס רכישה בשיעור קבוע של 6% משווי העסקה.

אבל המיסוי המשמעותי יותר מגיע בשלבים המאוחרים. כאשר הקרקע עוברת שינוי ייעוד והופכת לבנייה, הרשות המקומית תדרוש מכם "היטל השבחה" על עליית הערך של הקרקע. היטל זה יכול להגיע לעד 50% מההשבחה עצמה.

בנוסף, כשתחליטו למכור את הקרקע ולהיפגש עם הכסף, תצטרכו לשלם מס שבח על הרווח הריאלי שעשיתם (ההפרש בין מחיר הקנייה למחיר המכירה). חשוב לתכנן את צעדי המס מראש כדי להבין מה יישאר לכם ביד נטו.

איך למצוא עסקאות קרקע שבאמת שוות את הכסף?

כדי למצוא עסקאות טובות, אי אפשר לסמוך רק על תחושת בטן. צריך לאסוף נתונים ולבדוק את השטח היטב.

הנה הדברים המרכזיים שאנחנו מחפשים כשאנחנו בודקים קרקעות למכירה עבור הלקוחות שלנו:

למי בעצם מתאימה השקעה בקרקע?

השקעה בקרקע היא לא לכל אחד. בניגוד לדירה שמתחילה להכניס לכם דמי שכירות מהחודש הראשון, קרקע לא מניבה לכם תזרים מזומנים שוטף. זו השקעה ש"מגדלים" לאט.

זה מתאים לאנשים שיש להם הון פנוי בצד, שהם לא צריכים אותו למכולת בשנים הקרובות. מי שמחפש לעשות סיבוב מהיר של כמה חודשים – קרקעות זה לא התחום בשבילו.

מי שיש לו סבלנות ומוכן לתת לתהליכי התכנון של מדינת ישראל לעשות את שלהם (בידיעה שזה לוקח זמן), יכול לקצור רווחים ועליית ערך שקשה מאוד להשיג באפיקים סולידיים אחרים.