השבחת קרקע היא סוד הכוח שמאחורי החדירה המרשימה של תחום הנדל"ן למרכז הבמה של עסקאות ההשקעה בישראל בשנים האחרונות. תשואות גבוהות ממתינות למי שיודע לפענח את המסתורין. חברת "קרקעות ישראל" מאתרת קרקעות עם פוטנציאל מרהיב, דרך שיווק מקצועי ועד למכירתן המוצלחת לאחר שהשווי שלהם עלה בהשבחה. זו השקעה שעשויה להניב רווח יפה, אך היא דורשת תכנון מדויק, מענה מתוחכם לאתגרים, ובעיקר – הבנה עמוקה של התהליך וההזדמנויות.
מה זה השבחת קרקע?
אין זה סוד כי ההשקעה בקרקעות והסחר בקרקעות הפכו לאחד מאפיקי ההשקעה הפופולאריים יותר בשנים האחרונות. עלויות הרכישה הנמוכות יחסית לצד הפוטנציאל הרב הגלום בהשאת רווחים משמעותיים הן הסיבות המרכזיות לאטרקטיביות ההשקעה בקרקעות.
סוג מסוים של סחר בקרקעות נוגע לתהליך השבחת קרקע. משמעות המונח היא ביצוע פעולה או מספר פעולות שמטרתן הגדלת שוויה של הקרקע המוחזקת.
משקיע שנוהג להשביח קרקעות יאתר קרקע במחיר אטרקטיבי, ירכוש אותה, יבצע מספר פעולות השבחה להגדלת שוויה וימכור אותה ברווח נאה.
אילו שיטות קיימות להשבחת קרקע?
- שינוי ייעוד – אחת השיטות הנפוצות יותר להשבחת קרקע נוגעת לשינוי ייעודה. לשם המחשה נציין כי קרקע שייעודה חקלאות ועליה ניתן לעשות שימוש לחקלאות בלבד שווה הרבה פחות מקרקע שייעודה למגורים ושעליה ניתן לבנות מגדל המכיל דירות רבות אותן ניתן למכור או להשכיר. לפיכך, תהליך נפוץ של השבחת קרקע נעוץ בשינוי ייעודה מחקלאות בדרך כלל, למגורים, למסחר או לייעוד המשלב בין מסחר למגורים. ראו גם: נדל"ן מסחרי.
- שיפור או הוספת זכויות – נסו לדמיין בעיני רוחכם שוויה של קרקע עליה ניתן להקים בניין מגורים בן 4 קומות לעומת שוויה של קרקע עליה ניתן להקים בניין מגורים בן 9 קומות. אין ספק שיישום מהלך של הוספת זכויות אף אם על הנייר, יכול להעלות את שוויה ואת ערכה של הקרקע. כך הוא גם הדין לגבי שינוי או שיפור זכויות הנוגע למשל לחלוקת הדירות אותן ניתן לבנות, שטחן של הדירות השונות וכו'.
איך מתבצעת השבחת קרקעות חקלאיות?
התהליך מתחיל בהכנת תוכניות המציינות את הייעוד החדש של הקרקע. התוכניות מציגות את השינויים שמתוכננים להיעשות בקרקע כדי שתהיה אפשרות לקבל היתר בניה. הן נערכות על ידי אנשי מקצוע שמתמחים בתכנון ובניה. התוכניות מוגשות לוועדה.
כאשר הקרקע מושבחת, השלב הבא הוא מכירת הקרקע למשקיעים או לחברת בניה. המחיר שיהיה אפשר לקבוע עבורה יתאים לערך של קרקע בנויה.
תהליך השבחת קרקע – השלבים החשובים
- איתור קרקעות באזורי ביקוש: מחפשים קרקע חקלאית באזורים עם פוטנציאל לביקוש גבוה, כגון קרבה לערים, ליישובים מבוקשים, או לתשתיות תחבורה חשובות כמו מסילות רכבת ועורקי תחבורה ראשיים.
- הערכת פוטנציאל שינוי ייעוד: בודקים את הסבירות והאפשרות לשינוי הייעוד של הקרקע מחקלאית לבנייה, תוך לקיחה בחשבון את התכניות הממשלתיות והמקומיות לאותו אזור.
- רכישת הקרקע: לאחר הערכת הפוטנציאל, ובהנחה שההערכות מצביעות על סבירות גבוהה להשבחה, מתבצעת רכישת הקרקע.
- ניהול תהליך פיתוח: כולל את השלבים הדרושים להשבחת הקרקע, כמו תכנון, קבלת אישורים, וביצוע עבודות פיתוח כנדרש.
- שינוי ייעוד הקרקע: הליך מול הרשויות לשינוי הייעוד מחקלאית לבנייה, תהליך שעלול לקחת זמן רב ולדרוש השקעה משמעותית של משאבים.
- ביצוע הפרויקט: לאחר קבלת האישורים, מתחילים בביצוע הפרויקט הבנייני עצמו – חלקו יכול לכלול בנייה למגורים, מסחר, תעסוקה ועוד, בהתאם לתוכנית.
- מכירת הנכסים / השכרה: בשלב הסופי, הנכסים שנבנו על הקרקע המושבחת נמכרים או מושכרים, ומשיגים את התשואה הכספית מההשקעה.
יתרונות וחסרונות בהשבחת קרקע
תהליך השבחת קרקע טומן בחובו מספר יתרונות וחסרונות, כאשר המשמעותיים ביותר ביניהם מפורטים להלן.
היתרון המשמעותי ביותר
במימוש מוצלח של תהליך השבחת קרקע הוא השווי העודף שייווצר לקרקע לאחר השבחתה. כך, התשואה על ההשקעה הופכת לאטרקטיבית הרבה יותר, סוג השקעה זו נקרא גם השקעה בנדל"ן מניב.
החיסרון המשמעותי ביותר
בניסיון השבחת קרקע הוא הזמן והמשאבים הכספיים הכרוכים בהוצאת המהלך אל הפועל. הכנת החומר הנדרש, הסתייעות במומחים בעלי ניסיון ומימון יתר הפעילויות הכרוכות בנושא עלולות להוות משקולת כלכלית על חלק מהמשקיעים שאינם מודעים לכך מראש.
טבלת יתרונות וחסרונות
| יתרונות | חסרונות |
|---|---|
| פוטנציאל רווח גבוה: קרקעות שרכשו במחיר נמוך יכולות, לאחר תהליך ההפשרה, להגדיל את ערכן באופן משמעותי – לעיתים כפול או משולש – תוך מספר שנים, מה שמציע פוטנציאל רווח מרשים. | אתגרים בשינוי ייעוד: לא כל קרקע חקלאית מצליחה לעבור תהליך של שינוי ייעוד, כאשר רוב הקרקעות נשארות עם ההגדרה החקלאית שלהן, מה שמגביל את פוטנציאל הרווח מההשקעה. |
| נגישות למשקיעים עם הון מוגבל: האפשרות לרכוש קרקע חקלאית מאפשרת גם למשקיעים עם יכולות פיננסיות מוגבלות להיכנס לשוק ההשקעות בנדל"ן, בתקווה להעלאת ערך הקרקע. | השקעת משאבים נרחבת: מעבר לקרקע לשינוי ייעוד דורש השקעה משמעותית של משאבים כספיים ואנושיים, הן במובן של זמן והן במובן של כסף, עד להשגת האישורים הנדרשים. |
| השקעה בשלב מוקדם עם פוטנציאל רווחי מרבי: השקעה בקרקע בשלב מוקדם, כגון במועד אישור מחוזי, נושאת איתה פוטנציאל לרווחים גבוהים במיוחד, תוך שמירה על רמת סיכון נמוכה יחסית. | מיסים ותשלומים גבוהים: במקרים בהם תהליך ההשבחה מצליח, הבעלים עלול להידרש לשלם מיסים ותשלומים רבים, אשר יכולים להגיע לכדי 25%-50% מסך הרווחים, מה שמקטין את התשואה הנקייה מההשקעה. |
| יציבות שוק: שוק הקרקעות מתאפיין ביציבות גבוהה ללא תנודתיות קיצונית, הופך אותו לאטרקטיבי עבור משקיעים המעוניינים בהשקעות לטווח הארוך עם פוטנציאל לרווחים משמעותיים. | סיכונים גבוהים: ההשקעה בקרקע חקלאית מכילה בתוכה סיכונים משמעותיים, הן מבחינת האפשרות שלא יתאפשר שינוי ייעוד הקרקע והן מכיוון שההשקעה תלויה בגורמים חיצוניים רבים כמו שינויים במדיניות הממשלה, דרישות פיתוח ושוק הנדל"ן. |
למה כדאי להשקיע בהשבחת קרקעות?
- השקעה בהשבחת קרקע מספקת פתח להשקעה בנדל"ן עבור אלה שאינם מחזיקים בהון רחב לרכישת דירה. זה מאפשר להשקיע סכום נמוך יחסית בחלקת קרקע שבהמשך תהפוך למקרקעי בנייה לדירה.
- בישראל, מספר הקרקעות הפנויות לבנייה באזורים בהם הביקוש גבוה הוא מוגבל. כאשר הביקוש לקרקע עולה, כך גם השווי שלה עולה, מה שמוסיף לאפשרויות הרווח.
- לפי נתונים מהלמ"ס, אוכלוסיית ישראל מתגברת ומשוערת להוסיף 1.5 מיליון איש עד שנת 2024. אלו נתונים שמעידים על צורך במאות אלפי דירות חדשות בכל שנה.
- השקעה בקרקע בשלב מוקדם אך בטוח מציעה השקעה עם פוטנציאל לרווחים משמעותיים.
- השקעה בהשבחת קרקע היא דרך מצוינת לניצול הכסף שלכם בצורה מרבית. ההון שאתם משקיעים ביחידות קרקע בראשית התהליך, עשוי להפוך לערך של מספר דירות בעתיד.
- שוק ההשקעות בהשבחת קרקע מציע יציבות ואינו נוטה לתנודות חריפות. זה מה שהופך את ההשקעה הזו לאטרקטיבית למי שמחפש השקעה לטווח ארוך עם רווח פוטנציאלי גבוה.
מה כדאי לבדוק לפני שרוכשים קרקע להשבחה?
ישנן כמה בדיקות שחשוב לערוך בזמן הרכישה של קרקע להשבחה למטרת השקעה. המרכזית בהן היא בדיקת התב"ע – בה ניתן לבדוק את הייעוד המשויך לקרקע – האם מיועדת למגורים, מסחר, תעשייה או לשימושים חקלאיים.
"קרקעות ישראל" – השותפים שלכם להשקעה חכמה
בקרקעות ישראל, אנחנו מאמינים בחשיבות ההשקעה בהשבחת קרקע. אנחנו מתמחים באיתור חלקות קרקע במחירים תחרותיים, שיווקם ומכירתם לאחר שהשווי שלהם עולה.
הצוות שלנו מורכב ממומחים בנדל"ן שמבינים את השוק הישראלי ויכולים לנווט אתכם לכיוון הנכון. אם אתם מעוניינים לבחון את האפשרויות בהשקעה בהשבחת קרקע, אל תהססו ליצור קשר עמנו.
אנחנו כאן כדי לעזור לכם להפוך את החלום של ההשקעה הנכונה למציאות.
שאלות ותשובות על השבחת קרקע
תהליך השבחת קרקע יכול להתבצע דרך שני נתיבים מרכזיים: שינוי הייעוד של הקרקע, למשל, המרת קרקע חקלאית לקרקע בנייה אפשרית, או על ידי העצמה של זכויות הבנייה הקיימות. שני האפשרויות מצריכות הבנה מעמיקה של הנהלים והגורמים הרגולטוריים המשפיעים על הקרקע ועל האזור שבו היא נמצאת.
לפני רכישת קרקע להשקעה, חשוב לבצע מספר בדיקות קריטיות, כאשר החשובה ביותר היא בדיקת תכנית הבנייה (תב"ע). בדיקה זו תחשוף את הייעוד הנוכחי והעתידי של הקרקע, אם למגורים, מסחר, תעשייה או חקלאות, ותאפשר לך להעריך את הפוטנציאל השקעתי של הנכס.
היתרון המרכזי של תהליך השבחת קרקע הוא העלייה המשמעותית בערך הקרקע לאחר השלמת התהליך בהצלחה. השבחה יכולה לכלול הרחבה של זכויות בנייה, שינוי ייעוד או פיתוח התשתית הנדרשת, כל אלו יוצרים ערך מוסף ומגבירים את האטרקטיביות של הקרקע למשקיעים ולפותחים.
אחד האתגרים המשמעותיים בתהליך השבחת קרקע הוא עלות המיסים וההיטלים המגוונים המוטלים על בעל הקרקע. החובות האלו יכולים לספוג חלק גדול מהרווח הפוטנציאלי, במיוחד במקרים בהם ההשבחה מביאה להעלאת ערך הקרקע באופן משמעותי.
גורמים רבים יכולים להשפיע על תהליך ההשבחה, כולל תכנון עירוני, רגולציה סביבתית, ציפיות השוק ותנודותיו, וכן התקדמות פרויקטים תשתיתיים גדולים באזור. שינויים בתכניות בנייה או בחוקים יכולים להוביל להזדמנויות השבחה, אך גם להגביל אותן, תלוי בסטטוס הנוכחי והמתוכנן של הקרקע.
הערכת הפוטנציאל להשבחת קרקע דורשת ניתוח מקיף של גורמים רבים, כולל מיקום הקרקע, התכנון העירוני הקיים והעתידי, זכויות הבנייה הנוכחיות והפוטנציאליות, וכן חקיקה רלוונטית. בדיקה מעמיקה של התב"ע וייעוץ מקצועי משמאי קרקע ומתכנן עירוני יכולים לספק תמונה ברורה של ההזדמנויות והאתגרים בתהליך.
תהליך השבחת קרקע כולל מספר שלבים מרכזיים: הערכת הפוטנציאל ותכנון ההשבחה, הגשת בקשות לשינוי ייעוד או זכויות בנייה, תכנון והתאמות עם רשויות התכנון, ובסופו של תהליך, קבלת האישורים הנדרשים. כל שלב דורש עבודה מדוקדקת עם מגוון גורמים מקצועיים ורגולטוריים, ולעיתים גם התמודדות עם אתגרים ועיכובים.
